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房屋租赁合同是否可以用口头通知方式提前解除
闽清县文化馆诉林国辉房屋租赁合同纠纷案评析
作者:刘巧诗  发布时间:2014-09-01 15:34:29 打印 字号: | |

【要点提示】口头通知能否成就提前解除房屋租赁合同的条件。

【案件索引】

一审:福建省闽清县人民法院(2011)梅民初字第875号。

【案   情】

原告闽清县文化馆

被告林国辉

20071010,原、被告签订了《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》,该租赁协议约定将原告坐落于闽清县台山路105号内靠街边方向二楼房屋出租给被告用做经营“KTV”歌舞厅,租赁期限自20071010日起至2012109日止,每月租金为人民币2050元。其中,协议第八条约定:“本协议生效后,甲方若要提前解除本协议,应当提前2个月通知乙方,并承担等同3个月租金金额的赔偿金。乙方若需要提前解除本协议,须提前2个月通知甲方,但不得要求返还租赁保证金”。协议签订后,原、被告均按约定履行。

2011517,被告林国辉就原告县文化馆提前解除租赁协议事宜,委托律师向原告等单位发出一份《关于林国辉与县文化馆租赁合同纠纷的法律意见书》。

双方当事人对原告是否有提前通知被告搬迁房屋事实以及是否有权提前解除租赁关系有争议?

【审   判】

闽清县人民法院经审理认为:原、被告间签订的《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示,内容符合法律规定,应认定为有效协议,双方当事人应当按照协议约定履行义务。由于协议第八条约定:“本协议生效后,甲方若要提前解除本协议,应当提前2个月通知乙方,并承担等同3个月租金金额的赔偿金。乙方若需要提前解除本协议,须提前2个月通知甲方,但不得要求返还租赁保证金”。本条款实质上平等赋于对方不必基于法定或约定的特别事由而自由行使合同的解除权,即任意解除合同条款,且协议并没有明确约定解除协议必须以书面方式提出,故原告只要以口头方式,也可以用书面方式向被告表达解除租赁协议的意思即可。

本案从2011517日被告林国辉委托律师向原告等单位发出《关于林国辉与县文化馆租赁合同纠纷的法律意见书》内容表明,事实上在此之前被告林国辉早就收悉原告要求搬迁房屋,提前解除租赁协议的通知。虽然被告辩解2011515日才收到原告口头收房通知,但是按照任意解除协议的特性,原告只要在合理期限内通知被告,即可以随时解除协议。况且本案庭审时间是在2011725日以后,就按照2011515日起算,至今也过了两个月的合理期限。因此,原告提出解除租赁协议理由成立,本院予以支持;同时,解除协议的对价原告只要按照协议约定承担等同3个月租金金额的赔偿金。至于被告提出原告提前一年多解除协议,造成巨大经济损失之抗辩,因双方当事人签订的是任意解除协议,本身就存在随时解除的风险,故被告应当知道不宜对租赁物固定部分进行大量改善或添附;更何况原告出租房屋的租金每月才两千多元,而且租期所剩时间并不长情况下,按照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定,承租人未经出租人同意擅自对租赁物进行改善或添附,责任应由自己承担。据此判决:一、解除原告闽清县文化馆与被告林国辉于20071010日签订的《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》;二、被告林国辉应在判决生效后二十日内将《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》项下租赁房屋交还原告闽清县文化馆;三、原告闽清县文化馆应在判决生效后二十日内支付被告林国辉赔偿金6150元(2050/月×3月)。

     宣判后,被告没有上诉,并已经自动达成执行和解。

【评   析】

本案的焦点在于原告闽清县文化馆是否要权提前解除房屋租赁合同,以及口头通知能否成就提前解除房屋租赁合同的条件存在分歧。

第一种意见认为:根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁合同是要式合同,应当采用书面形式,《中华人民共和国合同法》第八条规定了,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不能擅自变更或者解除合同,实践中为提高租赁合同的安全性,应当采用书面形式。本案中,原、被告在租赁合同第八条中约定了一方若要提前解除合同,应当提前2个月通知另一方的内容,但该条款对口头通知还是书面通知约定不明确,但该租赁合同第六条约定了行使优先续租权应当采用书面形式,以及原告在庭审中也陈述,“原告已严格按照《房屋租赁协议》约定提前2个月书面通知被告搬离房屋”,被告也辩述,应当采用书面形式通知对方解除合同,根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定,本案合同第八条约定的通知形式,应确定为要书面通知。原告起诉主张,已于2011316日书面通知被告解除租赁合同并要求搬离租赁房屋,但提供的证据不足以证明该事实,不予认定。因此,原告依据原、被告双方签订的租赁合同第八条的约定(“甲方若要提前解除本协议,应当提前2个月通知乙方”),提前解除租赁合同的条件尚未成就,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,本案租赁合同是约定解除权的合同,而约定解除权的合同是确认解除权,当事人事先约定一定情况出现时,一方享有解除权,但这种约定本身并不导致合同解除,只有当事人实际行使解除权后,合同方可解除,所以原告未实际行使解除权,其诉讼请求不予支持,应予驳回。

第二种意见认为:由于本案协议第八条约定“本协议生效后,甲方若要提前解除本协议,应当提前2个月通知乙方,并承担等同3个月租金金额的赔偿金。乙方若需要提前解除本协议,须提前2个月通知甲方,但不得要求返还租赁保证金”,实质上平等赋于对方不必基于法定或约定的特别事由而自由行使合同的解除权,即任意解除合同条款,且协议并没有明确约定解除协议必须以书面方式提出,故原告只要以口头方式,也可以用书面方式向被告表达解除租赁协议的意思即可,应支持原告的诉讼请求。

笔者倾向于第二种意见。主要理由:本案从实体上看,原、被告之间所签订的租房协议,因其第八条规定的内容,该行为应属一种附条件的民事法律行为。再具体分析,它是一种附解除条件的民事法律行为。所谓附解除条件,是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务,应当在所附的条件成就时失去效力,或者说在所附条件成就时原建立的民事法律关系提前终止的条件。在本案中,双方在确立租房关系的同时,确立了在约定租期期满之前提前终止或变更租房关系的条件,即“甲方若要提前解除本协议,应当提前2个月通知乙方”,此便是所附的解除条件。解除条件的作用,是使已经发生法律效力的民事法律关系失去法律效力,或者说提前结束或变更双方之间已有的法律关系。现甲方即原告确出现了需收回出租房的情事,按双方所附条件,甲方有权终止合同,乙方应当服从。即双方约定的解除条件中的特定法律事实出现了,条件成就了,符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,该法条也规定了解除合同的形式分为两种: 一种约定解除;另一种协商解除。以约定解除的方式解除合同,是指当事人双方在合同中约定,在合同成立后,没有履行或履行完毕之前,由当事人一方在某种情况出现后享有解除权,通过行使解除权,使合同关系终止。约定解除的内容以及方式由当事人自行约定,但是必须符合民事法律行为的成立及生效要件,否则约定解除权的条款无效。当然,该条款的无效一般不影响合同本身的效力。所以法院即应从实体上支持原告的诉讼请求。且协议并没有明确约定解除协议必须以书面方式提出,故原告只要以口头方式,也可以用书面方式向被告表达解除租赁协议的意思即可,《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定对此也没有禁止性规定。

 

 

来源:闽清法院
责任编辑:刘丽兰